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爱游戏app手机版行业研报|这一次行业希望万科是对的

2022-09-02 21:31:30
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  8月末,万科召开2022年中期业绩推介会。在会上,万科高层再次探讨了对最近房地产市场的研判。纵观万科高层对行业的历次发声,总对行业未来有着清晰的把握。最近,万科认为市场已经触底,将会缓慢且温和的恢复。本次发声给低迷的房地产市场带来了希望,结合近期政策支持力度及行业发展状况,行业确有向好的信号,但市场能否重回正轨,还需政府部门、供给端、需求端协同发力。

  8月30日,万科发布了2022年半年度报告,并于31日召开了线年上半年,万科营业收入为2069.16亿元,较上年同期增长23.82%;营业利润为242.37亿元,同比增长10.23%;利润总额为243.59亿元,同比增长10.32%。虽然在销售端,万科集团实现销售面积1290.7万平方米,销售金额2152.9亿元,同比分别下降41.1%和39.3%,但放之于全行业,万科跌幅仍优于前十强平均水平,上述数据也说明公司整体盈利状况良好。

  一直强调安全的万科,本次数据也依旧保持了这一特质。截至2022年6月末,万科三道红线保持在绿档,其剔除预收账款后的资产负债率为68.4%,现金短债比为1.5倍,净负债率为35.5%,三道红线均符合监管要求。

  1、行业挑战:稳地价、稳房价、稳预期三大调控目标,前两个已基本实现,稳预期出现了比较大挑战;

  2、市场判断:依然坚持从短期来看,市场已经筑底,但是恢复是缓慢和温和的过程的这一判断;

  3、盈利方面:市场低迷使得毛利率持续承压,万科首要选择是确保经营安全,把稳定发展放在首位。从长期来看,房地产行业的毛利率还是要回到社会平均水平;

  4、需求方面:住房刚需还是很强的,包括房子的自然更替需求,居住水平改善需求等,房地产依然是10万亿级别的市场,常做常有,常做常新;

  5、销售方面:销售专项行动有四个方面的动作,一是提升佣金结算的速度;二是调整销售激励政策;三是整合自身的销售力量;四是进行销售能力的短期培训和提升;

  6、策略优势:按照万科的预判,阵痛过后行业仍有机会。而该公司管理层指,开发经营服务并重的策略,会成为下个发展阶段的重要优势。

  万科此前关于行业的发声似乎总有“泼冷水”之嫌。回到2012年,万科时任董事长王石提出“房地产业已经从黄金时期逐渐步入了白银时代”,且在2014年重提“白银时代”,将其写入了公司的股东函。彼时全年商品房销售额不足10万亿,尚未达到2016年的高度。

  2018年,万科在秋季例会的宣传海报上用红底白字写满了“活下去”,称万科是被危机感驱动的公司,不是被危机驱动的公司。但房地产行业在2019年-2021年又接连上涨。

  连续两次与未来市场走势相悖的发言,使得万科被扣上了“贩卖焦虑”的帽子。但站在2022年回顾万科高层的这几次发言,结合后续市场发展,却又能看出其中深意。

  1998年-2013年间的15年是中国房地产行业发展的黄金时期,城镇化的快速发展带动了购房需求的快速上升。数以亿计的人群涌入城市买房,供需关系的不平衡推高了房价,房企的盈利来源于土地红利期的释放,土地的持续快速升值;并且在长期宽松的信贷环境,房企融资成本较低,房企财务杠杆不断被推高。

  但这一趋势在2012年开始扭转。城镇人口增速出现放缓迹象。此外,使土地本身从原材料转变为资本品爱游戏app手机版,土地交易开始胜过开发销售,上市房企卖出控股权地位的现象增加。另外,在国家调控政策政策力度不减,多次提出“坚持房地产调控不动摇”,房地产市场由爱游戏app手机版过热回归到理性。由此可见,万科在当时的时代背景下,认为行业已经步入“白银时代”是存在一定依据的。

  2018年以来,由于此前发展导致房地产行业存在大量泡沫,整个行业迎来最严监管时代。中央陆续出台“三条红线”、“贷款集中度管理”以及“集中供地”等政策,从融资端、销售端和投资端对房地产行业加强监管,其目的是为了给企业降杠杆,让行业平稳落地。

  但由于个别房企负债过多,在经营承压后导致资金流断裂。同时,新冠疫情袭来,行业负面影响缠身。诸多原因导致一些房企产生债务暴雷等问题,也印证了万科“活下去”的重要性。

  一直居安思危的万科,在今年持续给行业希望。6月,万科表态短期内行业已经触底,8月的中期业绩会上称市场收缩过了头,会积蓄自发修复的动能。焦点研究院认为,3大原因解释了万科为何作出以上研判:

  2022年以来,多个省市实施楼市松绑政策,刺激市场需求,提振市场信心,城市能级也逐渐向高能级城市扩大。8月末,国常会提出,允许地方“一城一策”运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。相信地方政府在充分理解中央对楼市的态度后爱游戏app手机版,新一轮刺激政策也将出台。

  从商品房销售额累计爱游戏app手机版值上看,近两月同比降幅有收窄迹象,并且截至7月末,商品房销售额已到达75763.0亿元,也从一定程度上印证了万科对房地产行业仍是10万亿行业的论断。

  受到宏观经济下行和疫情反复等原因影响,购房者对市场成观望态势,或导致下半年销售动力不足。但考虑到一部分此前积压的刚性和改善型需求可能会逐步释放,或也将对销售有所助力。

  近期行业新闻,龙湖集团、美的置业等多家民营房企发行中债增信全额担保债券,该方式对本金覆盖程度达100%,显著提升了标的债券的市场认可度,切实回应了优质房企融资诉求,推动了企业境内外债券联动。此外,区域性民企滨江集团也成功发行9.4亿元中期票据。

  从其他融资渠道上看,保障性住房融资产品多样,能从境内债、资产证券化和REITs等多方面保障房企融资。预计未来也将有更多房企涉足,扭住房企融资困境。

  从宏观上看,房地产市场整体市场总量依旧庞大,问题主要集中于此前出险房企事件对市场情绪的打击。就目前情况来看,行业正在进入修复阶段,但市场能否重回正轨,还需政府部门、供给端、需求端协同发力。万科对市场的最新研判是否还能成立,需要等到行业风险进一步出清,才能得出结论,但无论如何,市场这次肯定希望万科是对的。

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